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上海新土拍规则调整，取消土拍溢价率限制，提高住宅品质要求，新房价格是否会涨？需看是否为再一轮“涨价去库存”的序曲。 6月7日，上海三批次宅地正式上架，取消拍地溢价率限制，取消房地联动价，提高住宅品质要求，等等。新的土拍规则预示上海新房定价体系将迎来重大革新！
土拍从摇号到价高者得
《理性竞价承诺书》被《竞价承诺书》替代
取消新房限价之后，新房价格会不会涨？ 这会不会是再一轮“涨价去库存”的序曲？ 这个大家最关心的问题，不能简单回答yes or no。 今天为大家梳理下其中的逻辑。
土拍溢价率，为何取消？
过去几年，上海拍卖宅地，会设置10%的溢价封顶，封顶之后竞品质，还不能决出胜负的话，就乒乓球摇号。之前，还有引入随机值，看谁的报价离均值最近等方法，后来发现，还是乒乓球摇号最简单明了~
这套机制，目的就是为了避免出现“地王”。 在市场火热的时候，地王的出现，能够起到火上加油的作用，让人血脉喷张。不仅是购房者，房企也会上头。一个地王之后，往往会连续出地王~ 面粉贵了，面包自然便宜不了。地王的出现，往往会推高新房价格。 经常有人会疑问，为什么浦东航头新场的新房价格能叫到4.8万，祝桥能5.4万，而惠南只有3.4万。其实，原因仅在于航头新场祝桥2016年都拍出过地王，后面被迫把新房价格抬上去；而惠南没有拍过地王，价格就维持在低位。
2016年新场地王报道
怪象背后，原因其实不过是几次偶然事件。 通过拍卖溢价率限制，用摇号的方式决出拿地房企，自然解决了地王，把新房的楼板价框死，确实解决了“面粉价”推高“面包价”的问题。 但也带来问题：房企拿地靠运气，通过市场机制遴选优质开发商的机制失效了。 而当下，上海楼市进入下行通道，房企拿地热情骤减，今年前三个批次，分别只供应了11/5和4块宅地，三批次加起来不及往年一个批次。郊区新城的宅地，基本上一家房企托底。再搞土拍溢价限制，实际意义已经不大了。 但在改变土拍规则的时候，官方还是留了一手。 上海规划资源官微文章有这么一句话： 对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节热点地块，依然溢价率封顶后摇号，引导市场主体理性竞价。 也就是说，部分宅地，还是会溢价率封顶摇号。 至于哪些是特定区域，溢价率限度是多少？ 没有明确说法。 只能说：一切解释权归官方所有~
房地联动价，为何取消？
2021年3月，房地联动价正式登上上海楼市大舞台。 那时，正是上海二手房疯狂上涨之际。上海在出让宅地的时候，就用“房地联动价”把未来新房价格锁死，对于稳预期的作用无疑是明显的。 拍地的时候，购房者就明确知道未来新房要卖什么价，可以笃定地提前安排； 开发商也知道只能卖这个价，最多能赚多少钱。那市场好，新房不愁卖的时候，干嘛还多花精力做好产品，多花成本做高品质呢？ 产品减配就是自然选择。 房地联动价机制，还被诟病造成新房价格梯度不合理，一二手倒挂，打新乱象。但其实这些问题，可以通过更接近市场的联动价来局部调整。 其实，房地联动价最大的问题，是限价必然导致限品质。
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茂栋在线
